本文摘要：20世纪30年代，詹姆斯·希尔顿的《Lost Horizen(消失的地平线)》，把香格里拉推上了世界，为云南的旅游大省地位奠下了国内外基础。

20世纪30年代，詹姆斯·希尔顿的《Lost Horizen(消失的地平线)》，把香格里拉推上了世界，为云南的旅游大省地位奠下了国内外基础。但由于交通、边境问题等原因，云南的旅游业跟上并不流畅。在20世纪70年代，云南省筹设正式成立省旅游局时，云南全省还仅有一家旅行社（国旅昆明分社）、8家宾馆，且大部分是政府招待所，标准客房严重不足300间。

仍然到了1988年，云南省首次明确提出要把旅游业当作众多产业，并在1995年时明确提出将旅游业作为云南的支柱产业之一。此后，云南旅游业才一路扶摇直上。

2018年上半年云南招待海内外游客3.4亿人次，同比快速增长26.87%；构建旅游业总收入4201.35亿元，同比快速增长26.78%；旅游项目已完成投资600亿元，构建年度任务的54.5%。而来云南的旅游方式，随着旅游研发程度、手段的提升，除了传统花费时日较多的跟团游、民族风情泛舟、自驾游，还派生出有了民宿泛舟、道家泛舟、亲子游、看房游等各种名义的短期旅游，且早已沦为许多人这些年前往云南旅游的主要方式，沦为夹住云南旅游业、经济发展兴兴向荣的最重要推动者。

与另一个旅游大省海南省有所不同，云南的旅游资源极具多样性。首先是气候极为多样化，同时享有北热带、南亚热带、中亚热带、北亚热带、南温带、中温带和高原气候等7种各不相同的气候类型，四季明晰。

这也造成了云南自然风光的多样化，享有雪山、湖泊、高原、热带雨林、草甸花海等多种类型的景观。此外，25个少数民族挤满于此，也为云南加添了多样的人文气息。

多样化的云南，让有所不同性格，爱好迥然的人，都能在这里寻找自己的世外桃源。许多人来了，就想回头了，进客栈、进民宿、买房子。

特别是在是在北方“雾霾”的不知恶化，而“面朝大海，春暖花开”的海南省又实施了全域出租汽车政策后，许多人都对云南将沦为旅游地产仅次于省给与了首肯。早在2003年至2006年，就有世纪金源乘机进占大西南，在云南昆明征地3800亩，投下百亿研发了总建筑面积480万平方米的“昆明世纪城”，并在西双版纳、腾冲等城市大量拷贝世纪城模式。近年来，转入云南研发的全国性标杆房企就就越多了，比如雅居乐、华侨城、万达、绿城、中信、保利、龙湖、苏宁、五谷丰登，另外云南本地企业俊放、云南城投、云南烟草、云南白药等也都在参予研发云南的旅游地产。

但这些房企在云南的发展，也并不是仍然顺风顺水。从云南省这几年的统计资料年鉴可以看见，在2013-2015年期间，云南的房地产市场一度经常出现了供不应求。从研发投资看，2012年、2013年，是云南房地产的建设高峰期，这两年里，云南省的房地产开发投资额同比增长速度皆多达了39%。而2015年时，这一数值曲线则经常出现了显著回升，同比上升超过了6.2%。

也是云南省近7年里的唯一一次同比上升。哪怕2017年投资额提高，也还并未返回2014年的最高点。值得一提的是，由于2012、2013年的大力建设，2013年之后，昆明、大理、丽江等城市，房产库存压力极大，房价停滞不前，不少本地中小房企资金链脱落，经常出现了大量烂尾楼。

以丽江为事例，2013年时，丽江商品房销售面积126万平方米，同比上升多达3成，而库存量即商品房待售面积却快速增长至28.07万平方米，同比快速增长36%。于是，从2014年以后，云南楼市就转入了3年的去库存周期。有数据表明，到了2016年底时，云南全省去年商品房待售面积为1887.31万㎡，同比2015年增加了61.27万㎡，库存更进一步上升。

但仍有省内部分州市去化压力极大，其中有8个州市的去化周期在20个月以上，丽江的去化周期更加依旧长达50.6个月。例如丽江等州市去化周期冗长，原因之一还在于项目的供不应求。

以阳光100在2015年时候并购的丽江雪山艺术小镇为事例，这个原本归属于李亚鹏、中书有限公司的项目，在2013年11月时就早已对外开会了产品发布会，但到了2015年，项目第一期的别墅项目，去化率还严重不足30%。据阳光100前行政总裁林少洲分析，丽江雪山艺术小镇供不应求的原因在于其项目定位：“丽江是一个旅游城市，更有人的是当地文化，在那边研发高端的商业小镇与城市的定位并不吻合，销售大自然成迷。

”水土不服，圈地买楼，不加考虑文旅概念的运营，这也是许多外来企业在云南研发旅游地产却遭遇供不应求的最重要原因之一。但2017年起，重点一二线城市广泛调控，购房市场需求外溢，再加雾霾天数激增、项目宣传力度增大等多重原因，云南的旅游地产又满血复活了。这也必要拉高了云南省楼市的整体面——从销售金额来看，2012年时，云南省全年的房地产销售额为1362.83亿元，同比快速增长16.3%，为上一个周期的最高点。

而后的2014年、2015年，虽数值仍在快速增长，但增长幅度大幅缩窄。以后2017年，全省全年2561.19亿元的商品房销售额，同比快速增长了33.6%，才又将云南楼市拉至了高点。2017年，似乎是云南旅游地产“收成”市场的一年。

出有了销售额同比的大幅提高，其他维度数据的增幅也都经常出现了同比不断扩大。这一年里，云南省全年房地产开发投资约2786.25亿元，比上年快速增长3.6%，全年商品房施工面积21085.35万平方米，比上年快速增长2.4%；商品房屋完工面积2419.63万平方米，快速增长14.4%；商品房销售面积4327.18万平方米，快速增长18.9%。在2017年北京秋季房展会上，云南省房地产协会会长韩忠庆曾回应，2017年以来，云南省外销房地产趋势在减缓快速增长，由2015年以前的房地产外销量约24%，到2017年激增到60%，尤其是重点旅游地区，如西双版纳的房屋外销量由2015年的40%下降到80%，大理也下降到60%以上。

同时，全国各地到云南的购房热仍然在较慢下降，部分项目的房屋销售量完全超过一房难求的情况。云南楼市的重返，也给许多潜伏云南多年的房企加添了信心。

2013年时，雅居乐转入云南腾冲，研发了首个项目雅居乐·原乡，但其并没将云南公司单立，而是将其与海南公司并在一起，称作“海云区域”。但今年，两家公司的业绩早已独立国家分离，云南公司的业绩仍然划归海南公司，归其原因，也是云南区域销售的向好，已可独当一面。2018年以来，云南楼市愈演愈热。2018上半年，昆明市新建商品住宅价格同比下跌11.1%，且昆明房地产投资额占到固定资产投资比例在46%波动，相似一线城市水平，显著低于西南地区各周边城市，正处于房地产较慢发展阶段。

云南另外两个热点城市大理、西双版纳的楼市也某种程度转入了快速通道。据央视《经济半小时》节目报导，从2017年8月开始，西双版纳景洪的房价开始攀升，从每平方米4000多元，3个月时间就涨相似缩减到。今年海南出租汽车政策公布以来，西双版纳的房价堪称攀升过万，销售价甚至超过了每平方米2.5万元，但即便如此投资客依旧络绎不绝。

而在大理，一个2017年10月散户的项目，当时均价为每平方米9000元，随着昆明至大理城际铁路通车日期的日益邻近，该区域的房价持续走高，6月时的均价已约每平方米1.3万元，且好楼层、好户型的观景房单价甚至多达了每平方米1.7万元。半年时间里，单价每平方米上涨了4000至8000元，涨幅超过了50%以上。在今年5月时，大理的房价均价甚至早已多达了省会昆明。

市场的火热一向是把双刃剑，在这样的涨幅之下，调控必定来临，甚至逐步趋严。7月1日，昆明在3月“限售”+“认贷”的调控基础上，更进一步规定在主城五区和三个国家级研发（渡假）园区范围内实行住房出租汽车政策，非本省户籍且未满十八周岁同一身份自然人出租汽车1套新建商品住房。同日，在6月7日景洪市（西双版纳傣族自治州首府）限售令其（分批商品房剩2年才可交易）的基础上，西双版纳更进一步整顿房地产市场，明确提出将在辖下各县市、园区实行“一城一策”，对商品房屋销售和出售采行容许出售数量、出售资格及交易条件等措施，平稳房地产市场。

7月9日，大理印发平稳商品住宅市场的通报，规定自申报预售价格备案之日起6个月内，每月实际销售均价不得低于已备案预售价格。预售价格6个月后方可申请人调整，且每次下潜不得多达6%。7月16日，云南省普洱市公布出租汽车政策，拒绝非本市户籍居民出租汽车一套用作业主的商品住房，在普洱倒数交纳社保或个税剩12个月的，可出售第二套商品住房，且不得通过补缴等方式。

同时政策还规定，获得不动产权属证书剩2年后方可上市交易。一个月内4市实施（更进一步放宽）调控，看起来大动干戈，只不过并不严苛。从调控力度来看，云南的调控力度中，版纳和大理实施的楼市调控政策皆故意避免外地人出租汽车的问题，调控力度比较小，限售的年限也并远比宽。

反观普洱，楼市并无版纳、大理火热，但调控力度却比版纳和大理更大，与省会昆明的调控力度非常。从市场反应来看，云南几市对调控的反应迥异。

据景洪市房地产交易数据表明，今年7月1日至7月27日，景洪市新建商品房均价7628元/平米，环比上升18.2%；新建商品住宅均价6543元/平米，环比上升29%；存量商品房均价环比上升12.49%，存量住宅均价环比下降1.42%，景洪市房价首次经常出现上升拐点。而昆明，则就越调控就越涨价。从8月15日国家统计局公布的7月份70个大中城市商品住宅销售价格指数来看，昆明7月的新房环比6月下跌2.9%，同比去年7月下跌14.7%，同环比涨幅皆刷新年内最低。

而二手房亦是如此，环比下跌了2.3%，同比下跌了10.3%，也都为近年来的新纪录。易居研究院智库中心研究总监贤迈进警告，海南房地产市场放宽以后，很多市场需求开始转入了云南市场，特别是在是云南部分旅游资源比较好的、房价比较低廉的市场。此外，周边市场类似于贵阳等市场短路，也不会引发部分市场需求转入到云南市场。

短期内如此集中地实施调控政策，是云南省当前市场短路、政策管控趋严的一个信号。预计未来云南还包括昆明、大理、丽江、香格里拉等区域的购房政策还将之后放宽。

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