本文摘要：研发物业，是房企营业额、利润额的最重要承托，若研发物业发展态势经常出现低迷，则将影响房企的一系列经营指标。

研发物业，是房企营业额、利润额的最重要承托，若研发物业发展态势经常出现低迷，则将影响房企的一系列经营指标。从华润置地（01109.HK）2019年中期业绩公告来看，今年上半年，其研发物业锋芒经常出现了显著消失，对集团的业绩影响甚至从夹住，变成了拉低。增长速度上升之签下额今年上半年，华润置地构建签下额1188亿元，同比快速增长26.0%；构建签下面积626万平米，同比快速增长9.6%。

而去年同期，即2018年上半年时候，华润置地的签下额同比增长速度为36.3%，签下面积同比增长速度为25.7%。两个指标都下降了多达10个百分点。

从六大区的销售贡献看，与去年同期相比，华北、华东、华南大区的业绩贡献占到比稳定增长状，而华西、东北、华中三大区占到比经常出现上升。此外，去年上半年贡献了110.15亿元签下额，占到比11.7%的其他区域，今年并未在报告中反映。增长速度上升之营业额第二个增长速度上升的指标，是营收。

上半年，华润置地构建营业额458.5亿元，同比快速增长4.7%。与去年时候40.4%的同比增长率比起，华润上半年的营收增长速度堪称大减半，营收水平完全恒定。明确来看，去年同期快速增长42.5%的研发物业营业额，今年上半年按年只快速增长了0.3%，为366.1亿元。

而去年同期快速增长22.1%投资物业（还包括酒店经营）租金收益，今年上半年的增长率提升到了30.4%，为57.0亿元。研发物业营业额增长速度的完全衰退，主要源自华东和华南两个主力大区承销营业额的上升。其中华东大区的承销从去年上半年的128.24亿元上升到今年上半年的59.77亿元，华南大区由139.62亿元上升到86.73亿元。

虽然另外五个区域的承销额同比总计减少了122.61元，但上述两个大区同比增加的承销额超过了121.37亿元。此消彼长之下，没能构建营收夹住。增长速度上升之现金流报告期末，华润置地的现金及银行结存为631.59亿元，同比增加3.76%。

但比2018年同期时候34.74%的增长率，某种程度经常出现了显著的上升。但就让期末华润置地一年内必须偿还债务的有息借款（银行借贷和优先票据、中期票据之和）为151.94亿元，同比增加了52.52%，财务风险上仍然很高效率。增长速度上升之净利润上半年里，华润置地构建了146.23亿元净利润，同比快速增长36.58%。

算入投资物业评估电子货币后的股东不应占到溢利127.3亿元，同比快速增长43.8%。扣非后则为81.1亿元，同比快速增长11.3%。而去年同期时候，华润置地的净利润同比增长率为72.13%，股东不应占到净利润同比增幅为96.1%，扣非后的增幅为151.8%研发物业拉低整体毛利率上述几个指标的增长速度上升，相当大程度上都与华润置地上半年集团研发物业状态低迷有关，甚至拉低了集团的毛利。

上半年，因承销项目结构变化，研发物业的承销为毛利率36.0%，与去年同期的48.6%比起，上升了12.6个百分点。这也必要拉低了华润置地上半年的综合毛利与毛利率——毛利润为176.2亿元，同比增加了17%。而毛利率从去年同期的48.1%上升至38.2%。

投资物业锋芒显出相比之下，投资物业上半年的发展成果则十分尚之信。同比快速增长30.4%的板块整体营业额中，购物中心业务营业额42.9亿元，同比快速增长39.5%;写字楼业务营业额6.9亿元，同比快速增长11.9%;酒店业务营业额7.2亿元，同比快速增长5.6%。投资物业整体毛利率由去年同期的66.6%小幅下降至67.6%。

截至上半年末，华润置地早已享有总建筑面积949.79万平米的在营投资物业规模。其中，购物中心方面，已开业万象城/万象天地22个，万象汇/五彩城13个，储备项目48个。另有管理输入购物中心项目27个，其中在营项目18个，储备项目9个。而开建、中环线的投资物业总楼面面积也某种程度超过了969.94万平米。

整个投资物业资产账面总值为1402.5亿元。

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